房地產(chǎn)量穩(wěn)價升再次上調(diào)銷量價格預(yù)測容易

以增強(qiáng)黨員愛崗敬業(yè)精神、奉獻(xiàn)精神 房地產(chǎn)：量穩(wěn)價升 再次上調(diào)09銷量價格預(yù)測

月度觀點(diǎn)：(1)再次上調(diào)了09年全國銷量預(yù)測，由此前8%上調(diào)至21%。需求的相對剛性和累積需求的釋放將導(dǎo)致09年成交量大幅超越市場預(yù)期。在不受到太大的外力沖擊下，每年房地產(chǎn)需求量能保持在一個比較穩(wěn)定或者穩(wěn)步上升的水平，08年由于悲觀的經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期，購買力被過度透支等多種因素導(dǎo)致成交量出現(xiàn)異常的萎縮。由此09年，當(dāng)所有的負(fù)面因素消除和淡化，疊加的消費(fèi)需求將使得09年的潛在需求異常大。根據(jù)我們初步的測算，北京、上海等城市理論上潛在的需求到少是08年成交量的1.5倍；而剔除10大城市之外的其他區(qū)域，也將會恢復(fù)其穩(wěn)步上升的狀況。由此，我們特別將10大城市以外的其他區(qū)域09年銷量增速由5%上調(diào)至18.9%；(2)需求恢復(fù)狀況良好，短期供給不足，價格有望超越前期預(yù)測，上調(diào)09年全年價格漲幅至1.7%。反觀供給，開發(fā)商08年過度收縮開工、09年慣性收縮開工以及房地產(chǎn)建設(shè)周期較長決定了短期供給將出現(xiàn)不足。預(yù)計(jì)主要的大城市下半年供給壓力將逐步顯現(xiàn)。由此我們也根據(jù)主要城市和全國供需狀況上調(diào)了價格預(yù)測，全國09年價格漲幅由前期-2.9%上調(diào)至1.5%，其中10大城市價格同比上漲3.5%，其他區(qū)域調(diào)整至-0.6%。(3)價格上漲帶動企業(yè)盈利上調(diào)，2010年重點(diǎn)開發(fā)類公司利潤增速由16%調(diào)整至26%，維持行業(yè)\"看好\"的評級。板塊投資機(jī)會來自于房價超預(yù)期上升帶來的毛利修復(fù)。毛利修復(fù)一方面能大幅提升企業(yè)盈利狀況；另一方面能夠提升ROE水平，帶動估值的進(jìn)一步上調(diào)。推薦兩類公司：房價上漲對企業(yè)業(yè)績敏感度更高的公司：金地、萬科；土地儲備豐富，且存在潛在獲取便宜土地的可能，房價上漲對其重估值提升明顯，且未來ROE保持在相對較高水平的公司：冠城大通、華僑城、深長城、泛海建設(shè)。(4)我們繼續(xù)看好房價可能的風(fēng)險(xiǎn)：一是來自政策層面。房價漲跌完全在決策層可控制范圍，但我們判斷，在決策層無法確定經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯回升趨勢之前，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。但是，隨著房價的上升，股票市場的投資者對政策的預(yù)期會有所加強(qiáng)，從心理層面上影響板塊股價表現(xiàn)。二是房價漲幅過大再次透支購買力風(fēng)險(xiǎn)。 　　政策解讀和展望：5月重點(diǎn)政策回顧包括：2009年5月21日，深圳擬合法化\"小產(chǎn)權(quán)房\"；2009年5月25日國務(wù)院下調(diào)保障房和普通商品住房的較低自有資本金比例至20%；2009年5月25日國務(wù)院發(fā)布文件稱要\"研究開征物業(yè)稅\"；2009年5月深圳向各房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)文，進(jìn)行土地增值稅匯算清繳。詳細(xì)政策解讀見正文。我們認(rèn)為未來一兩個月，仍將是政策的\"真空期\"，從中央層面出臺負(fù)面政策概率較小，原因是在經(jīng)濟(jì)尚未明確好轉(zhuǎn)的前提下，出臺打擊購房的政策將面臨較大的政治風(fēng)險(xiǎn)和成本，一旦力度和方法不當(dāng)，引致市場成交量重新低迷，經(jīng)濟(jì)將再次受到?jīng)_擊。因此，在決策層無法確定經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯回升趨勢之前，我們判斷，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。但是，如果房價上升過快，面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)會有所加大，有效抑制房價過快上漲的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等。并且，股票市場的投資者對政策的預(yù)期會有所加強(qiáng)，從心理層面上影響板塊股價表現(xiàn)。