樓市風險持續發酵中航信托險觸雷嗎

本報 王兆寰 北京報道

就在地產的發行處在低迷之時，中航信托連起風波。繼天富26號、天啟182號集合信托出現波折后，天啟３４０號集合信托計劃亦現風波。

此前有消息指出，天啟３４０號項目的昆明麗陽星城二期未按約定交房且早已停工，擔保方云錫集團因反腐風暴處于漩渦中，諸多不確定因素將影響10月17日二期產品的順利兌付。對此，中航信托有關負責人第一時間對外表示，項目會如期兌付，受益人本息將得到全額保障。

在業內人士看來，自2014年以來，地產信托占比逐步下降，一方面是受到部分問題項目的拖累，另一方面是信托公司在房地產市場調整時期的主動收縮，但是仍不排除在規模和效益面前風控出現瑕疵，投資者在面對高收益之時要做好功課，以防踩雷。

兌付危機

近期，中航信托旗下一款名為天啟３４０號的集合信托計劃成為了市場焦點。

據悉，天啟３４０號集合信托計劃成立于２０１３年２月，分兩期募集共８億元，用于向昆明西山土地房屋開發經營（集團）有限公司（以下簡稱“昆明西山”）發放貸款，信托資金用于“昆明麗陽星城”二期項目A1、A2、A3地塊開發建設。抵押物為三塊地塊及其在建工程，總評估價值約為15.09億元。

其中，第一期6億元為兩年期產品，于2015年2月6日到期。第二期為2億元產品，于今年10月17日到期，收益率為 9%-9.5%。

項目的第一還款來源為“昆明麗陽星城”二期項目銷售還款，第二還款來源為集團的業務收入。

有消息稱，項目計劃的昆明麗陽星城二期本來約定9月30日交房，目前開發方已“人去樓空”，樓盤建設早在半年前就已停工。同時，擔保方云錫集團原董事長因涉嫌嚴重違紀于2013年7月被紀檢部門從家中帶走。2013年10月初檢查機關以受賄罪批準逮捕。于10月17日到期的天啟340二期產品的順利兌付恐難實現。

優質加工廠自然也向著大品牌企業傾斜。比如原來6個月承兌的貨款 對此，中航信托信息披露事務聯系人王漪瀾在接受《華夏時報》采訪時指出，項目方的問題，不會波及信托產品。中航信托會按照合同要求，按部就班地履行相關義務。目前，天啟340號項目已經順利完成兌付，10月17日中午投資者已經拿到了兌付資金。

規模惹的禍

在業內人士看來，對于中航信托而言，天啟340二期產品的兌付不成問題，主要因為是額度不大。

中航信托官方站顯示：截至２０１４年６月，公司凈資本36.94億元，各項業務風險資本27.83億元，凈資本與各項業務風險資本之比為132.73%，凈資本與凈資產之比為86.69%。各項凈資本風險控制指標均遠高于監管政策要求。

另外，２０１４年１至９月份，中航信托累計到期清算信托項目２２５個，清算規模６０７億元，到期清算項目全部實現了預期收益，并順利兌付，向受益人支付信托收益近１４０億元。。

事實上，中航信托天啟340號“風波”并不是個案。

格上理財研究員曹慶展在接受《華夏時報》指出，目前地產公司出現問題多是由于房地產市場的調整，導致項目銷售不及預期，出現資金鏈緊張。截至目前，有部分地產信托出現了危機，但是最終通過第三方接盤、抵押物處置等都獲得了足額兌付。從風控層面來看，一般地產信托都有充足的土地及在建房產抵押，但抵押率通常低于50%。

“地產信托出問題不是一兩例了，地產市場的動蕩也還在持續。”一位信托業資深人士坦言：這一定程度上映射了公司的業務風格。

“有的時候信托公司里的某一個信托小組做項目比較激進，或者不那么嚴謹，就可能密集出現一些問題。”上述人士透露，很多信托公司還實行分包業務的方式，實行所謂的激勵制度，攤子鋪大了，就可能出現隱患。

“當然，風險暴露后，項目會做得更加嚴謹一些，擴張勢頭會收斂一些，這是好事。”上述人士如是說。

那么，地產信托還要不要買，如何買？在曹慶展看來，投資者考察投資產品應該要著重考察項目的“區域位置”、“交易對手”、“現金流”等幾個主要指標。比如住宅項目，要規避高庫存、去化率低的城市，優選人口凈流入、國家重點投資區域、房價相對合理的區域。

此外，對商業物業來說，一線城市的辦公物業、一二線城市的區域中心商業等較為優質。融資方最好要大型、資質良好的實力房企，考察房企的資產實力、資產負債結構、現金流量等財務狀況。最后再綜合考慮項目去化率、項目進度、周邊配套等。