多地頻現土地流拍樓市雙觀望加劇暗藏兩大隱

近來，濟南、南京、成都等城市紛紛出現土地流拍現象，底價成交更是成為“主流”。記者調查發現，頻頻遭受質疑的房價“假摔”聲正逐漸消去，樓市開始顯露“真降”痕跡。此間有專家表示，房地產企業拿地謹慎與購房者持幣待購“雙觀望”情緒進一步加劇，可能對未來一兩年內房屋供給產生一定影響，增大房地產調控阻力。

土地流拍頻現

凸顯一級市場冷清

１１月２日，濟南市國土資源局公告出讓的１１宗國有建設用地使用權，有９宗因無人申請購買而流拍，另外２宗土地則以底價成交。從出讓公告看，這９宗地都位于濟南長清大學科技園片區，包括４宗商業金融業用地和５宗居住用地，總面積約８５５畝。

此前，濟南于１０月２８日出讓的１３宗土地，也是以底價成交。據了解，從８月份以來，濟南一共成交３４宗土地，其中大多數都是以底價成交。

進入下半年以來，昔日熱鬧的土地競拍場面已經鮮見，轉而變得冷清起來，底價成交甚至頻頻流拍，在部分城市呈現出蔓延之勢。成都市近日拍賣5塊土地，其中２塊流拍，３塊底價成交。武漢市今年下半年舉行的兩次土地掛牌拍賣會上，多數地塊以底價成交，競價地塊屈指可數。

南京市土地市場也跌入“低谷”。１０月份南京舉辦的三場土地出讓活動中，共推出１６幅地塊，最終只有７幅以底價成交，７幅土地延遲拍賣，１幅土地流標，１幅溢價僅１．９％。其中，地處核心區域的復興街商業混合地塊堪稱主城稀有地塊，但卻只吸引一家開發商報名競買，最終以６６６５元／平方米的樓面地價成交，大幅低于周邊同類型已拍地塊價格。

山東師范大學房地產經營管理系主任程道平認為，當前房地產企業資金普遍短缺是導致多宗土地流拍的直接原因，更深層次的原因在于國家宏觀調控政策在控制房價和減少投資性購房方面取得顯著效果，住房市場已由賣方市場向買方市場轉變。

土地流拍頻現，凸顯當前一級市場的冷清。

山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為，在限購和限貸等調控措施下，開發商資金短缺已經非常嚴峻，在房價尚不明朗的情況下，拿地對很多開發商而言已是一種不明智的選擇。

“假摔”還是“真降”？

樓市“雙觀望”情緒加劇

記者調查發現，無論是新開的樓盤還是正在出售的樓盤，都出現了看房人少、成交低迷的情況，而一些開發商表示近期已無拿地計劃。專家表示，進入１０月份以來，房地產市場出現購房者觀望房價和開發商觀望地價的“雙觀望”狀態，土地一級市場和住房二級市場都處在以價格漲跌為中心的博弈中。

在北京、上海、深圳等一線城市最近頻頻爆出大幅降價消息的同時，一些二三線城市也慢慢進入降價序列。山東丁豪房地產開發有限公司開發總監楊傳信說，現在濟南市場的房價已經出現降價，雖然不是直接降，但很多都是通過加大優惠措施變相降價。

記者以購房者的身份咨詢了濟南東部樓盤“海信慧園”的價格，一位售樓人員告訴記者，１２日將有一個新樓對外銷售，如果提前排號可以享受“交兩萬抵五萬”的優惠。這位售樓人員表示，這個新樓的價格將非常便宜，均價剛剛超過８０００元。而在一個月前，這里的幾套特價房還賣到每平方米８３００元以上，同在一棟樓的非特價房則賣到每平方米８５００元以上。

房價下行趨勢明顯，令購房者選擇持幣觀望。今年３０歲的濟南市民張毅鑫有將近一年的看房經歷，為購買到合適的婚房，他已將單位周邊的新樓盤看了好幾遍，但始終沒有下定買房決心。“現在樓市很冷清，雖然一些樓盤推出‘兩萬抵五萬’‘送十年物業費’等優惠，但總覺得房價還可能降點，再等等看，觀望一段時間再說。”正在濟南南部一大型樓盤看房的張毅鑫對記者說。

中原地產數據顯示，在剛剛過去的１０月份，受市場環境、新增供應量及供應結構影響，濟南住宅市場的成交量環比下降１９％，“金九銀十”黯淡收場。當月，濟南有１２個商品住宅新開盤項目。調控效力日漸顯現，潛在客戶的觀望情緒日益濃厚，受此影響，整體開盤成交率降至３３％。

濟南楚天置業有限公司副總經理陳志曄告訴記者，目前濟南各在售樓盤的優惠促銷力度明顯加大，與過去大多九九折、九八折的優惠力度相比，目前很多折扣已經打到九五折、九二折，甚至是九折以下，這是過去所沒有的。

在廣東珠海，１１月剛剛推出的房地產限購、限價“雙限令”，更引發房地產市場的新一輪觀望，開發商降價出貨的壓力進一步增大。

據市場人士分析，隨著年底臨近，房地產企業的業績壓力、資金壓力越來越大，更多開發商在市場漸入低迷后選擇以價換量，尤其以全國布局的一線品牌開發商反應最為迅速，部分開發商在競爭壓力下也逐漸跟進。陳志曄表示：“由于目前的樓市行情，公司拿地比較慎重，先掌握資金，看市場動向，這樣更安全一些。”

山東中原物業顧問有限公司投資顧問部副總監薄夫利說，從土地上來判斷確實不容樂觀，近期大部分土地以底價成交甚至流拍就是一個風向標。開發商在觀望土地市場，想拿地手上沒現金，只能促銷以期回籠資金，等待下一輪投資熱潮。

李鐵崗預計，從目前情況看，國家的樓市調控政策在短期內不會出現大的變化，還會延續此輪從緊的調控政策。

兩大隱憂暗藏：

影響未來住房供給和政府財政

一方面是土地頻頻流拍和以底價成交，另一方面開發商和購房者“雙觀望”的情緒加劇，專家表示，這種局面如果繼續維持，可能會給今后房地產調控進一步深入帶來不小壓力。

一些專家擔憂，現在普遍出現的土地流拍現象可能給后期房地產市場調控增添新的阻力。程道平認為，原本應投入市場的土地因為流拍未能或延緩投入市場，這將使一年或一年半時間后的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實際供給之間的矛盾，從而為房價下行增添新的變數。

此外，頻繁出現的土地流拍也可能給地方政府財政收入帶來一定壓力，進而影響在其他方面的投入和支出。

程道平說：“土地出讓收入是地方財政收入重要的組成部分，如果開發商對一級市場觀望態度持續且沒有明顯改觀，就會直接影響到財政收入，加大地方財政壓力。”

李鐵崗認為，保障房建設是在土地供給減少的情況下緩解供需矛盾的關鍵所在。“今后一段時間房價會不會因為供給減少呈現上漲的趨勢，關鍵在于各地保障房建設的速度以及投放市場的時間和數量，如果保障房能為當前住房市場形成有力補充，將會在一定程度上抑制房價的上揚。”