聯合辦公空間活得怎么樣

聯合辦公空間的下半場，是伴隨著一系列變數開啟的。一面是項目同質化，那就大魚吃小魚，另一面則是，找準航道不斷深耕。

在城市核心區域布局的品牌，如WeWork、夢想加、裸心社和氪空間等也在暗自較勁。夢想加宣布完成總規模達3億元B輪系列融資，繼續主打智能化服務，成為北京、成都規模最大、密度最大的共享辦公品牌。裸心社與USGBC達成戰略合作，開啟聯合共建模式。

聯合辦公這個行業就像直播一樣，來勢很兇，潮水退卻也迅速。經歷了2015年的井噴之后，越來越多的人接受聯合辦公空間的時候，卻也出現了普及過度的現象，比如說孵化器太多了，創業者不夠用了。

行業加速洗牌，往往都是亂想跌出和馬太效應凸顯的征兆。聯合辦公空間的下半場，顯然還需要回答諸多根本性的問題，比如，如何避開講故事的坑，逃出當包租婆賺不了錢的魔咒，聯合辦公行業的核心競爭力究竟在哪？

聯合辦公空間活得怎么樣？

隨著新經濟條件下自由職業者、遠程工作者、流動工作者等群體的出現和不斷擴大，聯合辦公空間在歐美等國家興起。短時間內誕生了WeWork、The Yard、workspring等品牌，并在世界范圍內開設了大量聯合辦公空間，這些聯合辦公空間普遍通過靈活會員制的空間使用方式和豐富的活動組織，既實現了自身商業模式的成功，同時也對當地創業創新氛圍起到了重要推動作用。

2015年被稱為中國眾創空間的元年。這一年，眾創空間從50余家發展到2300多家，增長近46倍。全國包括2345家眾創空間在內的孵化器達到4875家，成為全球孵化器數量最多的國家。

從2015年起聯合辦公行業融資事件增加，投資熱度上升。投資多以天使輪和A輪為主，但只有少數企業發展到B輪融資和新三板掛盤階段。

再往后走，聯合辦公行業就出現了有笑有淚，甚至是冰火兩重天的局面。2016年10月，聯合辦公空間Mad Space因租金上漲、入駐率不足50%、后續資金鏈斷裂宣布破產倒閉。

Mad Space位于東五環路附近的北京銘基國際創意園內，運營僅一年不到的時間；2016年4月，曾是Airbnb進入中國市場時所入駐的孵化器孔雀機構，因拖欠物業管理費、虧本嚴重而關門；2016年2月，成立僅4個月的深圳地庫咖啡燒光百萬投資而倒閉。

到了2017年，剩下的行業佼佼者也開始進入了整合和抱團取暖的階段。 比如先是富空間被無界空間全資收購，優客工場與洪泰創新空間戰略合并，之后優客工場又宣布與無界空間合并。這當然是一種擴張態勢，但同樣也是危機感的體現。

行業領頭羊之一的優客工場在車輪式融資和并購后，受到了媒體關于其百億估值獨角獸水分、老股東股權轉讓等方面的質疑。隨后優客工場發聲明稱，每一次融資后官方報道的估值都是獲得投資人認可的真實數值。

而目前來看，大部分聯合辦公的“包租婆”們最主要的盈利模式還是房租，經營思路簡單地說就是“整批零租”，實質上跟“二房東”沒啥區別。而對于某些主打投融資和拿股權的孵化器來說，也陷入了瓶頸。因為好的項目大多一開始就拿到不錯的投資，不會選擇在小小的孵化器辦公，而一般的項目走不到最后也就不存在所謂的股權套現退出。行業洗牌正在加速，大浪淘沙考驗的是背后操盤者真正能夠塑造的壁壘。

如何避開孵化器的坑？

我們聽到更多的故事，就是聯合辦公一直以來推崇的投資孵化、社群、撮合服務等等。但現實中，這些拉動聯合辦公估值的故事確實屢屢碰壁。

大部分空間起步的時候，都聚焦在服務創業者和聚集創業資源方面，比如優客工場有毛大慶這樣的創業大咖自帶流量背景，36氪的氪空間則依托其媒體資源攻城略地。但我們也發現，在過去兩年時間里，他們對外的口徑描述出現了變化，孵化器概念被弱化，資源入股也已經很少被提及。這些項目紛紛在創業市場之外尋找新的生存空間，辦公服務被提及更多，2017年智能服務更是成為最大賣點。

當然，也有很多品牌在創立之初就沒有講孵化器的故事，而是另一種打法。比如WeWork，

他們定義服務創新者，模糊了所謂創業的概念，也在后來的發展中逐漸擴大客群到500強、互聯巨頭。比如國內的夢想加，他們試圖定義“未來辦公室”，專注提供智能辦公服務，指向未來的辦公人群。

以夢想加為例，他們一開始就不做的事情，反而顯示出行業發展趨勢。不做孵化器、不參與股權投資、不持有重資產，另外重要的是，夢想加團隊60%的人是設計、研發以及軟硬件開發人員。他們把主要精力投放在了空間設計、智能辦公和空間運營三大方面。

夢想加是唯一從起步就將空間作為產品來打造的辦公空間。他們早期以與地產商、物業方合作運營的輕資產擴張為主，在B輪資本充沛以及產品成熟的情況下，開始規模化運營。一方面降低邊際成本，另一方面提供更大的產品帶寬，服務的受眾也更廣。而具體來說，夢想加至少做到了以下方面，使其避開一些坑，同時脫引而出。

一是有靈魂的空間設計。夢想加的設計師團隊，負責所有項目的空間設計研發等工作，會通過建立具有品牌特色的標準和主題，營造出可以滿足用戶需求并提供綜合性產品體驗的辦公環境，并且能夠依據用戶反饋進行后續的調整。而大多數聯合辦公空間的設計都由外包團隊負責，難以保證主題風格的一致性與用戶需求的高契合度。

其二，也是最為核心的是貫徹到底的智能辦公服務。與諸多缺乏自主產品開發能力、一味復制空間裝修擴張規模的品牌不同，夢想加有獨立開發的智能化辦公系統、功能性與標準化并重的空間設計產品，依托大數據和智能平臺實現的精細化運營產品，三者共同構成了夢加“OaaS（Office as a Service，辦公即服務）體系”。

怎么理解智能辦公？舉個通俗易懂的例子，在傳統的空間系統當中，門禁、燈光照明、系統等都是分開控制的，而且需要從不同供應商處采購，并對相關人員分別進行培訓。夢想加的智能辦公體系則能夠實現讓一個保安控制所有的系統，原因在于它均由一套系統控制，不需要進行過多的培訓。進出權限、財務、管理、各種能源與會議室的使用情況，在智能辦公體系中，都能得到高效運轉。

夢想加的智能辦公體系也是對外輸出的，比如2017年2 夢想加獲得騰訊眾創空間戰略入股，與騰訊開放平臺達成全面戰略合作。夢想加智能辦公體系逐步應用至遍布全國超過10萬平米騰訊眾創空間。

三是主打核心城市，核心地段。夢想加的布局主要在北京、上海、廣州以及成都等城市核心商圈。最新數據顯示，2018年3月, 四地核心區域新增簽約面積超過十萬平米。另外，以“為創業者服務”為標語的聯合辦公空間或者孵化器主打創業公司客群，但夢想加顯然更為開放。從數百家小微型企業，到類似華人文化、易到、海天聯等快速擴張中的中型公司，再到傳統巨頭或絡巨擎如中糧、亞洲航空、鉑濤集團、滴滴、今日頭條、騰訊等，這些處于不同發展階段的企業都與夢想加有密切合作。

借助以上差異化的運作，夢想加打破了聯合辦公空間難賺錢的魔咒，比如其已經實現多個單店的盈利。而究其根本，無非就是用科技手段，在運營效率和辦公服務體驗上做到極致。

誰能成為中國版WeWork？

此前，諸多聯合辦公品牌都說要成為中國版WeWork，但做著做著都變形成了孵化器。從根本上來看，他們學了“形”，但很難把WeWork的核心競爭力拿過來。

與自由職業者早已占據工作人口三分之一以上的美國相比，中國的自由職業者群體才剛剛形成不久。聯合辦公似乎只是針對互聯科技的這一戳人群而言。

但WeWork就不一樣了，其積攢了各行各業的創業型或自有辦公型用戶。WeWork還有會員制，他們為會員提供辦公空間、會要懂得自己堅強議室、線上平臺資源、優惠福利、社區活捧一卷美文動。基本的入會門檻是45美元一個月的會費，當成為WeWork的會員，就有了WeWork的平臺賬號，可以使用線上平臺，進入WeWork的創業者社區，享受WeWork引入的各種各樣的商業服務、商家福利。

而WeWork的盈利方式主要來自兩方面，一是辦公空間租賃的租金費用；第二就是為會員提供服務的收費。財務、推廣、品牌、數據、設計、法務、投資、軟件開發、設計、公共關系、IT、保險。比如WeWork 直接提供的IT支持收取$125/小時的費用、私用路由器收取$195/月的費用。

這對于物美價廉的孵化器來說，又是一個可望不可即的高度。這也就是為什么WeWork入場中國的時候其實也會水土不服。

一份名為《2017年靈活辦公空間展望》的報告中顯示，聯合辦公在近兩年保持著30%的增速發展，預期在2030年將占據整體商辦市場30%體量，成為千億市場規模的行業。縱觀聯合辦公行業起勢的近三年時間，投資動作日益活躍、品牌合并以及頭部效應漸顯，但同時快速發展的行業也將面臨劣幣當道、品牌同質化過重、虛假繁榮等種種考驗。

聯合辦公仍然是一個龐大的市場，一線城市的廝殺還會繼續，新一線城市的爭奪戰也已經拉開，比如夢想加已經開始搶攤成都市場。與其要講故事爭做中國版的WeWork，不如回歸科技賦能的本質。說不定，這樣能看到另一種風景。