銀河證券按揭利率調(diào)整與利率雙軌物業(yè)

銀河證券：按揭利率調(diào)整與利率雙軌 類別： 機(jī)構(gòu)： 研究員：

[摘要]

1．事件近期，銀行按揭政策調(diào)整陸續(xù)完成，按揭利率與額度調(diào)整幅度普遍較小，主要集中在首套房認(rèn)定。

2．我們的分析與判斷（1）按揭量?jī)r(jià)政策未顯著調(diào)整央行銀監(jiān)會(huì)住房新政出臺(tái)以后，銀行政策調(diào)整主要集中在首套房認(rèn)定，按揭利率和額度并沒(méi)有做出顯著調(diào)整。

銀行對(duì)按揭貸款轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎支持。本輪央行銀監(jiān)會(huì)住房政策調(diào)整更為市場(chǎng)化，監(jiān)管部門并沒(méi)有通過(guò)強(qiáng)力的窗口指導(dǎo)對(duì)銀行提出具體的要求。

（2）為什么按揭量?jī)r(jià)政策調(diào)整幅度不大房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)主導(dǎo)調(diào)整的階段，這一判斷將制約按揭貸款額度調(diào)整。按揭貸款的額度調(diào)整既涉及授信限額的設(shè)定，也與預(yù)算收支計(jì)劃密切相關(guān)。授信限額的設(shè)定既取決于銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好，也受制于銀行對(duì)房地產(chǎn)的前景展望。

海旅會(huì)與臺(tái)旅會(huì)分別在臺(tái)北和北京設(shè)立了旅游辦事處 此外，在按揭定價(jià)一定的情景下，按揭貸款額度的調(diào)整關(guān)系到當(dāng)年預(yù)算收入的完成情況。

銀行缺乏引導(dǎo)房貸定價(jià)下行的動(dòng)力。一是內(nèi)部收益率曲線保持平穩(wěn)。在貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上制定的內(nèi)部收益率曲線，基準(zhǔn)利率、營(yíng)業(yè)支出、信用成本、稅金、資本成本等各項(xiàng)組成因素比較平穩(wěn)。二是考慮各項(xiàng)因素，銀行尚不足以調(diào)低房貸內(nèi)部定價(jià)引導(dǎo)房貸發(fā)展。按揭面臨更大的利率和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)反映在按揭期限長(zhǎng)；利率風(fēng)險(xiǎn)不僅反映在重訂價(jià)期限較長(zhǎng)，更反映在貸款發(fā)放后的利率浮動(dòng)幅度鎖定。考慮流動(dòng)性成本分?jǐn)偂⒅赜唭r(jià)期限調(diào)整、戰(zhàn)略調(diào)整等因素影響，按揭的內(nèi)部定價(jià)缺乏顯著的下調(diào)空間。從外部收入看，上半年大行平均貸款利率為5.76%，股份行平均利率為6.47%，如果按揭貸款定價(jià)與平均利率持平，大行、股份行對(duì)應(yīng)的按揭貸款定價(jià)為8.8折、9.9折。目前基準(zhǔn)利率5年-1年貸款利差為55BP，要鼓勵(lì)按揭貸款需要將基準(zhǔn)利率的期限利差拉大。

（ ）利率雙軌待破除今年以來(lái)貨幣利率與存貸利率反向而行。年初以來(lái)流動(dòng)性顯著改善，整個(gè)貨幣市場(chǎng)利率趨勢(shì)性下行，質(zhì)押回購(gòu)利率由上年的 .95%下降至上半年的2.87%。這也為債市套息交易提供了良好的環(huán)境，債券的利率曲線明顯下移。存貸款利率繼續(xù)上行。上半年上市銀行存款利率環(huán)比上行10BP，貸款利率環(huán)比上升5BP。

貨幣利率與存貸利率反向而行歸結(jié)于利率雙軌制。FTP定價(jià)在國(guó)內(nèi)銀行業(yè)得到廣泛運(yùn)用，與利率市場(chǎng)化完成國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)銀行要制定兩條收益率曲線用以內(nèi)外部定價(jià)。一是基于存貸款利率的內(nèi)部收益率曲線，用于存貸款定價(jià)；一條是市場(chǎng)收益率曲線，用于市場(chǎng)化產(chǎn)品定價(jià)。兩者形成基礎(chǔ)不同且相對(duì)獨(dú)立，市場(chǎng)收益率曲線對(duì)內(nèi)部收益率曲線的影響緩慢而有限。市場(chǎng)收益率曲線主要通過(guò)流動(dòng)性成本變化對(duì)內(nèi)部收益率曲線進(jìn)行傳導(dǎo)，并且流動(dòng)性成本升降對(duì)內(nèi)部收益率曲線的影響非常不同。

雙軌制到并軌仍有漫長(zhǎng)道路。利率市場(chǎng)化是金融市場(chǎng)不斷深化的過(guò)程，金融機(jī)構(gòu)利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理工具不斷完善。就負(fù)債而言，主動(dòng)負(fù)債和被動(dòng)負(fù)債的穩(wěn)定性和定價(jià)不斷收斂的過(guò)程。最終銀行形成以市場(chǎng)利率為核心的定價(jià)機(jī)制，市場(chǎng)收益率曲線和內(nèi)部收益率曲線實(shí)現(xiàn)并軌。并軌完成后，貨幣利率變化對(duì)信用利率的傳導(dǎo)將更為直接、有效。