樓市調控引發房地產信托身份蛻變的

CUBN 鄧麗娟 北京報道

正如一陣疾風吹皺了一池春水般，2011年10月19日下午2點，一條名為“海川之寧”的寫道：“天津星耀投資有限公司于2011年10月19日向法院申請了破產保護，破產程序已經通過并正式啟動。”人們的視線再次集中地產商的隱形錢袋子房地產基金。雖然星耀集團副總裁楊文枝和天津星耀投資有限公司董事長先后在不同場合以最快的速度對這條微博進行駁斥，但樓盤滯銷、資金鏈緊繃的現狀已讓圍觀者對這個2007年雙料地王的話失去了原有的信任。而最令投資人擔憂又害怕的情況就是之前投資的房地產信托理財產品不能及時兌現。

救命稻草疑似毒草

天津星耀在2007年拿下地王后，一步步借助于信托融資來擺脫暫時的資金困局，卻最終陷入了多米諾骨牌倒塌的連環套。在奪得地王桂冠兩個月后，天津星耀便攜手中信集團旗下的中信信托發行“昆明星耀特定資產收益權投資項目集合資金信托計劃”，擬募集資金額高達30億元。此后，在不到一年的時間內，天津星耀與中信信托提前終止了該項信托計劃，改由“中信盛景星耀地產基金集合信托計劃”替代，這也是當時中國最大規模的地產信托基金。2009年，出于資金的需求，天津星耀再牽手另一家信托公司華能集團旗下華能資本服務公司控股的華能貴誠信托有限公司，發行了“星洲1號·天嘉湖生態環境綜合治理建設項目集合資金信托計劃”，募集資金32.94億元。2010年6月24日，也就是星洲1號計劃A類資金馬上到期、B類資金即將到期的時候，華融國際信托又成立了“華融星耀項目集合資金信托計劃”，募集資金額度為23.278億元，分為兩年期、三年期和四年期。該筆資金主要用于置換星洲1號計劃到期的A類貸款本金18.3億元，其它用途包括支付財務費用和項目工程款。然而，隨著2011年6月25日星洲1號計劃最后的償付期限來臨，天津星耀很快又面臨新的資金壓力，于是天津星耀又必須再找新資金。通過華能貴誠信托的介紹，2010年第四季度，天津星耀又和中信信托簽訂了10億元的抵押貸款協議，同時向天津各大銀行申請貸款。

銷售回款進度是房地產信托能否到期兌付的直接影響因素。據了解，星耀五洲項目2009年銷售金額18.8億元，但遠不足以償還當年33億借款本金和13億借款利息。今年上半年這一數據只有1.19億元。

明年兌付恐將落空

據中國信托業協會數據統計顯示，截止2011年第3季度末，投向房地產的新增信托資金累計達3216.6億元，房地產信托達到約6797.7億，占資金信托總規模17.24%。房地產信托成為信托行業中規模擴張最快的產品類型。與此同時，信托的融資成本也急劇升高。作為資金緊張時的權宜之計，開發商通過信托途徑籌集現金頭寸可以緩解燃眉之急，不過，目前的房地產信托計劃絕大多數是為項目籌集開發資金。顯然，信托兌付的即時性和開發周期的長期性存在矛盾。在房地產業下行的趨勢下，部分房地產信托的標的項目銷售率很低，由此可能陷入兌付危機。總體來看，大型開發商有較充足的土地儲備，貨幣資金也較為充裕；但中小開發商融資渠道較少，或愿意支付更高的融資成本，導致信托資源在一定程度上向其傾斜，因此也增加了房地產信托的系統性風險。信托機構做信托產品時雖然要求的抵押率也很高，但房地產行業的滑坡不僅會降低開發商償還貸款的能力，也將導致開發商資產價值的縮水。信托機構持有的抵押品的價值最終可能只相當于未償還債務的一小部分。

房地產信托期限以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年開始房地產信托密集發行，由此推算，2012年后房地產信托將進入集中兌付期。但截至目前，多數項目的銷售情況很不樂觀。

他們執行徹底的封口令 有業內人士告訴《中國聯合商報》：“明年開始，房地產信托計劃將進入密集兌付期，但是不少信托計劃的標的項目并沒有實現理想的銷售業績，這意味著，信托計劃可能面臨到期后還不上錢的窘境。兌付一旦成問題，房地產信托就有可能步溫州民間借貸危機的后塵。”

步步為營

此前，銀監會突查綠城事件，給原本就較為敏感的房地產信托市場再貼上風險的標簽。兌付危機和可能的違約跡象已引起監管層的重視，銀監會防控風險的措施也在升級。6月銀監會要求將房地產信托從“事后報備”改為“事前報備”后，又對項目立項“窗口指導”，實質上實行審批制。10月銀監會叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產信托業務，為期3個月。

10月份，房地產信托產品的發行和成立數量繼續下降。根據盛世普益的最新數據統計，10月共有50家信托公司發行了235款集合信托產品，與9月份基本持平。其中，房地產領域發行量為38款，環比下降11款，占比下降4.68個百分點。

在成立方面，該月房地產信托產品成立了27款，環比減少50%，占比減少5.61個百分點。“關于房地產信托，近段時間有個現象頗值得玩味，即發行數量、成立數量減少，成立規模不大。”盛世普益研究員范杰在報告中表示，“其背后意義即為：認購此類產品的投資者少，即房地產信托市場已經成為一個買方市場。現在開發商要面臨的不僅是監管的壓力，而且還有投資者的拒絕。”