房地產(chǎn)量增價(jià)升的背后政策之惑容易

第二種情況：車輛在水中行駛 房地產(chǎn)：量增價(jià)升的背后——政策之惑

價(jià)升量增的背后： 　　10月我們跟蹤的24個(gè)重點(diǎn)城市中部分成交量的增長略超過市場的預(yù)期，部分二線城市成交量的增幅比一線城市更為顯著。我們認(rèn)為主要是前2月觀望的需求進(jìn)入市場、政策紅利到期的預(yù)期對(duì)市場的共振作用引起的。價(jià)格方面，從有一手房價(jià)格數(shù)據(jù)的9個(gè)城市看，大部分房價(jià)保持了繼續(xù)上行。杭州、蘇州、合肥、福州、長沙房價(jià)有所上漲，天津、深圳、寧波呈現(xiàn)沖高回落，昆明則下跌明顯。庫存方面，但經(jīng)過10月成交的消化后，多數(shù)城市10月庫存重新調(diào)頭向下。一方面顯示需求的增長，同時(shí)也反映出新增供給有限。 　　政策之惑： 　　目前市場對(duì)即將到期的政策紅利特別是首套房7折利率優(yōu)惠是否延續(xù)的預(yù)期仍不明朗，但在近期似乎趨向謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)較快11月或者在12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議政府可能會(huì)對(duì)此有一個(gè)較明確的指示。房地產(chǎn)板塊股價(jià)的走勢受制于政策之惑，目前沒有明確方向。關(guān)于政策問題，我們與部分開發(fā)商、研究機(jī)構(gòu)等作了些探討。總體來說，對(duì)于首套普通住房7折利率優(yōu)惠還是偏樂觀的(有部分研究機(jī)構(gòu)預(yù)期可能會(huì)提高首套房首付成數(shù))，而其他政策優(yōu)惠普遍判斷是收緊或取消。 　　土地市場：進(jìn)入供應(yīng)旺季： 　　10月土地市場進(jìn)入傳統(tǒng)的供應(yīng)旺季，10月全國60個(gè)重點(diǎn)城市共推出住宅類用地(含住宅用地的綜合性用地)386宗，環(huán)比增加9%；推出住宅土地面積2954萬平方米，環(huán)比增加24%。相應(yīng)的，土地成交量也相應(yīng)上升。住宅用地成交樓面地價(jià)從9月的高點(diǎn)2691元/平米降至2165元/平米，從微觀面看，地王頻出的現(xiàn)象在10月有所消退。 　　重點(diǎn)公司銷售情況及新增供應(yīng)情況： 　　保利10月銷量繼續(xù)保持高增長，萬科在今年前3季度可售資源相對(duì)不足的狀況似乎有所改善，據(jù)了解，公司在月將有部分在今年2季度開工的項(xiàng)目入市。金地和招商地產(chǎn)的銷售量則表現(xiàn)平穩(wěn)。 　　供應(yīng)方面，我們認(rèn)為月供應(yīng)相對(duì)于成交量仍將偏緊，可能無法釋放出較多的新供應(yīng)量，這點(diǎn)是有別于市場的看法。相應(yīng)的，短期內(nèi)房價(jià)有繼續(xù)小幅上漲的動(dòng)力。 　　投資建議： 　　在政策紅利將何去何從尚未明朗之際，我們判斷，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況可能表現(xiàn)為：成交量繼續(xù)運(yùn)行在高位，供給短期內(nèi)難以大幅增長，價(jià)格仍有小幅上漲的動(dòng)力，短期內(nèi)行業(yè)的供給、需求、價(jià)格這些基本面因素向好。政策的走向是短期內(nèi)股價(jià)的重要影響因素。 　　部分二線城市由于市場成熟度低于一線城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，普通居民住宅購買力高于一線城市，當(dāng)?shù)厥袌鲇休^高的潛力，我們預(yù)計(jì)二線城市成交量將會(huì)有持續(xù)較好的表現(xiàn)。 　　投資者可以關(guān)注業(yè)績確定性較高的一線城市地產(chǎn)股和未來業(yè)績有較高增長潛力的二線城市上市公司。如：華麗家族、招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、北京城建、億城股份等公司。