樓市調控地產商陷入找錢荒房地產信托趁勢頻牛

榮盛回遷房項目現開放認購，三百萬起，年化收益9.5%，擔保，土地抵押。”“中星虹達置業項目信托計劃，期限1.5年，預期年收益率為7%，認購起點300萬元”。最近，不少銀行都推出了房地產信托理財產品，門檻高、收益高是這些產品的共同特點，業內人士介紹，由于信貸收縮和房產交易低迷，使地產商資金鏈日益緊張，這使得開發商不得不借助信托融資。

找錢困難地產商借道信托融資

今年以來，一系列針對房地產市場的調控措施紛紛推出，“4月中旬以來出臺的一系列房地產調控政策均劍指房地產開發商的資金鏈，再加上四季度原本就是商業銀行信貸投放的低谷，開發商想獲得銀行貸款變得越來越困難。”杭州某銀行理財師分析。

此次試射宣告失敗。 央行最新數據顯示，前三季度房地產貸款明顯增速回落，當季地產開發貸款新增1602億元，9月末余額同比增長36%，比上年末低68.2個百分點。個人購房貸款新增1.16萬億元，9月末余額同比增長37.5%，比上年末低5.5個百分點。

資金鏈的步步卡緊，使開發商不得不另謀“錢圖”，開始借信托產品頻頻融資。據了解，在10月18日~24日的一周時間里，就有4款投資于房地產和工商企業領域的信托產品發行，而最近一周里，更有多款信托理財產品集中上馬。這周開始，(,)杭州分行正在代理一款中星虹達置業項目信托計劃，期限1.5年，預期年收益率為7%，認購起點300萬元；(,)杭州分行目前也正在代銷一款中都房地產項目，這款兩年期的信托產品，年收益為9%；該行即將推出另一款綠城的房產信托。除此之外，杭州多家銀行目前也與信托公司商談合作項目，接下去會有更多的房產信托產品推出。

信托預期收益高，風險也不低

據了解，最新募資的房產信托出現“兩高”現象，即門檻高、收益高。這些房產信托項目都要求投資金額在二三百萬以上，比如上述兩家銀行代銷的房產信托計劃，認購起點均在300萬元；此外，收益也誘人，投資產品預期收益率在9%左右。更有部分產品預期收益率高得驚人。比如前不久珠江控股遭到吉林信托拒絕后，轉向借重慶信托發行地產信托產品，預期收益率高達13%。

盡管融資成本不菲，但開發商還是不惜血本借錢。有分析師預計，在沒有針對房地產信托的監管措施出臺的情況下，接下去兩個月房地產信托產品發行規模會進一步擴大，收益率上升的概率也隨之增加。

不過，高收益總是伴隨高風險的，“發售房地產信托產品雖然能幫助開發商盡快籌集資金，但高額的融資成本也讓開發商背負壓力。如果加上至少5%的費用，一些信托項目融資成本接高達15%甚至20%。目前的開發利潤絕不能支撐如此之高的融資成本。一旦房地產市場觀望情緒過重，成交量慘淡，開發商有可能面臨資金鏈斷裂的風險。”我省銀行業一位資深人士提醒。

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