一線城市房價跌沒跌普通人難以看清的樓市真

原標題:一線真跌？二線調(diào)控假松？三線棚改好入手？這是普通人難以看清的樓市真相 樓市最嚴調(diào)控到今年3月17日就整一

原標題:一線真跌？二線調(diào)控假松？三線棚改好入手？這是普通人難以看清的樓市真相

樓市最嚴調(diào)控到今年3月17日就整一年。

這一年里，樓市信息空前混亂。

比如，有地方用腰斬獻上周年大禮 環(huán)京房價跳水，開發(fā)商清倉大甩賣；

北京房價指數(shù)出現(xiàn)32個月以來首次同比下降，房價跌回一年前；

房地產(chǎn)投資占GDP比重達50%以上的海南居然敢公開稱絕不允許任何人炒房

這些是迎合房住不炒的，還有一些就有點讓人犯嘀咕了

杭州300套高端住宅開盤兩周售罄，房價直逼一線廣州；

南京、武漢等地閉上了門又紛紛打開窗，本科生可直接落戶買房；

三線徐州房價連漲24個月，內(nèi)行人直呼看不懂......

漲跌之下，樓市給人以暗流涌動之感。

要把握最新動向，理解房地產(chǎn)趨勢，那么搞清楚這三個基本問題就是當(dāng)務(wù)之急。

1. 一線房價跌沒跌？

2. 二線調(diào)控松沒松？

3. 三線棚改買不買？

01

理解本輪調(diào)控周期中高層的決心和力度，最為關(guān)鍵。

先把時間往回撥一年。

那時雄安未出，通州副中心周圍的樓市被炒得風(fēng)頭無兩，一家距離北京300公里的新盤連夜跳漲近2000元/平，但2017年全國兩會剛閉幕那天，剛需族翹首期盼，終于還是沒等來樓市調(diào)控。

靴子沒落地，看漲情緒再次燃起，很多人平穩(wěn)度過兩周觀望期后毅然決然出手了。那天夜里，已連續(xù)17個月環(huán)比上漲的北京樓市又加足馬力 賣家報價728萬，從7點半砍價到夜里11點半，745萬成交。一篇《最近有點為北京感到難過》在新中產(chǎn)的朋友圈里瘋狂擴散，集體焦慮感又被喚醒。

有人看著房價惶惶不安，有人拿著合同竊竊自喜。誰也沒預(yù)估到，3月17日當(dāng)天，樓市調(diào)控突然重拳來襲，打得人猝不及防：認房又認貸！二套房貸比例上調(diào)10%！限貸加碼！市場化住房一律限購！

新政落地后的18天里，北京雷厲風(fēng)行，連續(xù)出臺10項政策，調(diào)控覆蓋面幾乎無懈可擊，住宅成交量陷入極度萎靡，近20家中介關(guān)門，知名商住小區(qū)業(yè)主直降100萬拋售，樓市一夜冰封。

北京方面作出示范后，一線及強二線城市迅速表態(tài)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在當(dāng)年4月份達到頂點后應(yīng)聲掉頭向下。

此后一年中，一線調(diào)控高壓態(tài)勢不變，北京發(fā)布30多次調(diào)控措施，密度創(chuàng)下全國之最，刷歷史紀錄；強二線樓市四小龍傳奇難續(xù)，前后超過110個城市緊跟新政，共發(fā)布250多次調(diào)控政策，范圍之廣、手段之多超出想象。

五限令急急而來，組合拳接連打出，租購并舉、共有產(chǎn)權(quán)房、嚴查消費貸入市、房地產(chǎn)稅加快立法，信貸再收緊 重擊之下，高杠桿炒房客瀕臨爆倉，地王停工，中小房企賣股賣地賣項目，甚至最終難逃破產(chǎn)。

不過，混戰(zhàn)中冰與火共生。南京一二手房房價倒掛，富人排長隊全款搶新房，中部二線開啟搶人大戰(zhàn)，給錢給房給戶口，為樓市暗添柴火，三四線房價在棚改的刺激下喜迎樓市狂歡，漲勢逆襲一二線，多地傳來房價破萬捷報，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線，2018年拿地千億房企中，50%布局在三四線。

盡管此時沒人會懷疑房住不炒的長效期限，但全國樓市行情走勢的不統(tǒng)一還是讓很多人心存僥幸，冰面下暗流洶涌。

02

面對部分弱二線的曖昧放松和三四線房價的漲勢如虹，哪些城市值得買？三四線還會漲多少？成為2018年樓市眾生最關(guān)心的事情。

要摸清樓市的脈動，避不開這三大爭議：

1.一線房價跌沒跌？

以往被視為樓市風(fēng)向標的一線房價，據(jù)不少專家的說法是，已經(jīng)走到拐點。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月份北京房價指數(shù)出現(xiàn)32個月以來首次同比下降，房價跌回一年前。有人認為，在新房嚴格限價的情況下談房價指數(shù)沒多大意義，二手房降沒降價才是真問題。緊接著，2月份，鏈家、我愛我家等多家中介機構(gòu)齊齊為北京二手房降價正名，不止成交量較1月份減少近半，房價環(huán)比也下跌了0.5%-0.7%。但數(shù)據(jù)難以排除春節(jié)因素干擾。

從多處房價行情統(tǒng)計站的數(shù)據(jù)來看，京滬兩地的二手房價在2月份出現(xiàn)了環(huán)比下滑，但整體上平穩(wěn)地維持在一定區(qū)間，同比沒有出現(xiàn)實質(zhì)性降溫的跡象，很難得出房價下跌的走勢判斷。

（來源：中國房價行情）

放大到不同區(qū)域來看，核心城區(qū)的二手房價實際還在小幅上漲，上海也是如此。

另外兩座人口仍處于凈流入狀態(tài)、地處粵港澳大灣區(qū)的一線城市，深圳、廣州，二手房均價皆不見下跌，深圳的漲幅比較驚人，甚至惹得中國炒房第一人歐神在深圳搖旗吶喊打雞血：深圳房價未來25萬/平米不是夢，深圳遍地都是黃金，閉著眼睛撿錢就行

這話聽聽就得了，房住不炒基調(diào)不變，結(jié)合兩會上中財辦副主任楊偉民的表態(tài)：

房地產(chǎn)市場現(xiàn)在是有泡沫的，尤其是在一二線城市，但三四線城市還可以。這個泡沫既不要主動擠破，也不能繼續(xù)吹大。房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險釋放需要長期的過程逐步推進。

一線城市集聚了全國最優(yōu)質(zhì)資源，房價鐵定還是溫和上漲，特別是優(yōu)質(zhì)地段戶型、環(huán)境、物業(yè)管理都比較好的小區(qū)，但是在調(diào)控下市場波動率下降，短期內(nèi)一線就一個字，穩(wěn)。

至于拐點究竟長什么樣，全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授李稻葵的表述還是比較中肯的：拐點指的是房價不像以前那樣單邊上漲，一年漲20%到30%這樣的現(xiàn)象恐怕不會再現(xiàn)了。當(dāng)然，下跌也很難看到。

2. 二線調(diào)控松沒松？

開年以來，多個二線樓市頻繁出臺樓市新政，以爭奪人才為名，降低住房門檻，有聲音稱，新一輪調(diào)控放松期已經(jīng)在路上：

合肥放開限價；

南京提出40歲以內(nèi)本科生可直接落戶買房；

蘭州直接取消部分地區(qū)限購政策；

武漢房票出爐，外地人買房不再限購；

鄭州市本科不落戶可買房；

政策一有風(fēng)吹草動，市場立馬風(fēng)起云涌。這些城市在過去一年從土地財政中收獲頗豐、去庫存也完成得七七八八，此番動作，是否意味著調(diào)控風(fēng)向標已變？為此住建部出來回應(yīng)稱，所謂變相松綁調(diào)控是誤讀，中央對樓市調(diào)控的態(tài)度是明確的、堅決的。人民采訪了這些二線城市的房管負責(zé)人，大家紛紛表態(tài)，沒那意思，調(diào)控還在繼續(xù)。

樓市調(diào)控會是什么走向，作為強二線標桿、曾經(jīng)樓市暴漲四小龍之一的南京，可以做出回答：

1）南京市長在兩會上表態(tài)，南京將主動犧牲200億的土地財政，用于發(fā)展租賃住房；

2）限價遲遲不見放開，開發(fā)商在南京拿地?zé)崆殇J減，中海在南京的8塊土地至今無一開盤，202億拿地資金全部套牢，成為大房企的悲劇。

南京樓市明漲陰跌，二手房的價格會不斷向新房靠攏，但房價也不可能出現(xiàn)血崩，即使高負債到負資產(chǎn)了，只要能保證恒定收入，多數(shù)人都還是不會斷供。

而后知后覺才加速去庫存的中西部弱二線城市，如西安、昆明，則繼續(xù)補漲。昆明連漲18個月，在去年12月份、今年1月份環(huán)比漲幅全國排名數(shù)一數(shù)二，迫于壓力，昆明打響了年后地方調(diào)控新政第一槍。

有一個特殊的強二線城市是杭州。有了G20的召開，有了2022年亞運會概念的熱炒，還有杭州主城區(qū)的舊改，杭州這一年來均價從25000元/平漲到了32000元/平，去年底一處報價在5.6萬元-7.9萬元/平米的高端樓盤，共300套房源，兩周即售罄。

去庫存進度也迅猛，今年前兩個月成為賣地最多城市，土地出讓金高達591.27億，同比上漲250%。

3. 三四線棚改買不買？

今年很多人春節(jié)返鄉(xiāng)后，被三四線熱氣騰騰的房價勾住了，內(nèi)心琢磨著：要不要買？房價還會不會漲？

如果你是投資，與其考慮買了之后漲不漲得起，倒不如想想跑不跑得掉。

短期看支撐這一年來三四線房價飆漲的關(guān)鍵因素 棚改。

未來三年，棚改力度依舊很大，房價還有上漲空間。

不過，去庫存和抑過熱是并行的。有些在熱點城市周邊的三四線城市漲勢已趨緩，最近徐州在70城房價中一枝獨秀，新房房價連漲24個月，但去化周期明顯發(fā)生了改變。

春節(jié)期間炒房客云集海南島，海南房價又漲一輪，此前已被環(huán)保督察組點名批評的海南壓力山大，在兩會上該省省委書記表示，一是要消耗庫存，二是不能再批地了，絕不允許任何人在海南炒房。

長期看人口和經(jīng)濟基本面。

實際上，二線城市以及三四線城市內(nèi)部都存在很大的分化，用城市等級來劃分已經(jīng)過時了，更準確的方法應(yīng)該是看都市圈與非都市圈。

在都市圈中的城市能得到一線城市的溢出效應(yīng)，不論是產(chǎn)業(yè)、資源、交通還是人口，情況都會比非都市圈的樂觀，在本輪調(diào)控周期中，樓市大概率會走出去庫存 漲價 調(diào)控 高位橫盤 樓市降溫的路線。就像環(huán)京樓市中真正能夠得到通州副中心需求溢出的燕郊，在房價下調(diào)時會遇上不少人入市抄底。

而都市圈外的三四線已被棚改提前透支了城鎮(zhèn)化進程所帶來的需求，如果還碰上人口凈流出，當(dāng)?shù)貨]有新產(chǎn)業(yè)支撐，基本就是樓市高危區(qū)。聰明一點的開發(fā)商懂得多打折銷售提高周轉(zhuǎn)率，還沒醒過來的房企則在拼命囤地，忘了大房企也會被南京樓市套牢的教訓(xùn)。

在差異化調(diào)控 租售并舉的基調(diào)下，一城一策甚至一城多策的精準調(diào)控代替一刀切，租賃住房分流部分購房需求，只能說，炒房暴富時代真的過去了。

03

城市間大分化趨勢增強，不變的是全國上下不斷收緊的金融環(huán)境。

最近有三個信號值得注意：

1. 央行認為，房貸利率仍有上浮空間。

兩會上央行明確表態(tài)，目前的房貸利率雖然有所上升，但是總體上看還處于較低水平，商業(yè)銀行對住房貸款合理定價、擴大利率浮動區(qū)間是合理的。

雖然這一年來信貸已經(jīng)在不斷收緊。2018年1月份，全國首套房貸款平均利率攀升至5.43%，相當(dāng)于基準利率1.11倍。

但是把時間拉長來看，未來對樓市的定向加息空間仍有不小。于高杠桿炒房客來說，這無疑是一拳打到爆倉。

2. 銀監(jiān)會表態(tài)，居民部門桿杠率還需要降。

全民加杠桿買房的結(jié)果是，居民部門的負債率迅速攀升，一舉超過政府部門，2017年，中國居民部門甚至第一次出現(xiàn)了儲蓄增長率為負的情況

今年前兩個月，居民中長期貸款新增較去年同期減少了967億元，地產(chǎn)調(diào)控還在延續(xù)。

3. 連首席多頭任澤平也不打雞血了。

恒大研究院的任澤平最近發(fā)文稱，全球流動性正在退潮，中國M2增速低于名義GDP增速，當(dāng)前金融環(huán)境偏緊，實際利率趨于上升：

在流動性泛濫的時候，到處都是一夜暴富紙醉金迷的神話，在流動性退潮以后，最貴最稀缺的就是流動性：一度神秘地像宮殿一樣的金融控股集團不斷傳出斷臂求生、影子銀行大規(guī)模收縮業(yè)務(wù)戰(zhàn)線、商業(yè)銀行亟需補充資本金、先知先覺的地產(chǎn)商開始降價、人們開始謹慎投資窖藏現(xiàn)金，曾經(jīng)取之不盡用之不竭的貨幣就這樣無聲無息地消失了。

貨幣環(huán)境已不同往昔，管好貨幣總閘門之下，市場普遍缺錢，連才公布去年有近2000億利潤的農(nóng)業(yè)銀行，一開口就是1000億定增的融資規(guī)模。

信貸收緊，以后貸款難度加大，持有房產(chǎn)成本增加，普通人還能不管好錢袋子，保留點借錢還錢的空間嗎？

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